Kupując mieszkanie od dewelopera, największą uwagę poświęcamy cenie, jaką musimy za nie zapłacić, a także kwestiom związanym z zaciąganiem kredytu bankowego. Warto jednak pamiętać, że zakup mieszkania to także dodatkowe koszty, które trzeba pokryć z własnej kieszeni. Sumy, które wchodzą w grę, zależą od wartości kupowanego mieszkania i mogą sięgać nawet kilku tysięcy złotych.
Jakie podatki trzeba zapłacić przy kupnie mieszkania od dewelopera?
„Nabycie mieszkania na rynku pierwotnym to zwykle duży wydatek, który najczęściej wymaga od kupującego zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Uzyskane w banku kwoty są przeznaczone na pokrycie ceny wyznaczonej przez dewelopera, a także różnych pobieranych przez bank opłat związanych z umową, w grę wchodzą tu np. prowizja za udzielenie kredytu czy jego ubezpieczenie. Zawarcie umowy kredytowej na ogół nie wymaga żadnych wpłat gotówkowych, choć niezbędne będzie posiadanie odpowiedniego wkładu własnego ze względu na obowiązujące rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego. Warto też pamiętać, że kredyt pokrywa całość kwoty przekazywanej deweloperowi z tytułu ceny mieszkania, w tym podatek VAT” – informuje przedstawiciel firmy Ekobud, która zajmuje się działalnością deweloperską.
Zakup mieszkania na rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od dewelopera różni się od kupowania mieszkania na rynku wtórnym. Nowe mieszkania są obciążone podatkiem od towarów i usług VAT według obowiązujących stawek. Mieszkania nabywane z drugiej ręki są obciążone jedynie podatkiem od czynności cywilno-prawnych (PCC). Stawka podatku VAT przy kupnie mieszkania wybudowanego przez dewelopera wyniesie 8%, o ile jego powierzchnia jest mniejsza niż 150 metrów. Trzeba też wiedzieć, że przy zakupie miejsca parkingowego lub garażu podatek VAT jest naliczany według podstawowej stawki 23%. Dla porównania stawka podatku PCC przy zakupie mieszkania „używanego” wynosi 2%.
Warto pamiętać, że poza ceną mieszkania rozliczaną wraz z podatkiem VAT w kwocie zaciąganego kredytu podczas zakupu pojawią się także opłaty związane z zawieranymi umowami, które będzie trzeba uiścić z własnych środków. Obejmują one opłaty notarialne, a także opłaty sądowe i podatki pobierane przez notariusza. Opłaty notarialne pobierane przy zakupie mieszkań są naliczane według tzw. taksy notarialnej, która podaje ich maksymalne stawki.
Dodatkowe opłaty niezbędne przy podpisywaniu umów z deweloperem
Zakup mieszkania może wiązać się z koniecznością zawarcia nawet trzech umów notarialnych. Będzie tak w przypadku, gdy decydujemy się na kupno mieszkań na sprzedaż oferowanych przez dewelopera. Pierwszą z nich może być umowa przedwstępna, która zwykle jest podpisywana wówczas, gdy kupujący będzie się ubiegał o sfinansowanie zakupu przy pomocy kredytu bankowego. Umowa tego rodzaju jest jedynie formą zobowiązania się do zawarcia umowy kupna-sprzedaży, nie musi być więc zawierana w formie aktu notarialnego. Podpisanie umowy przedwstępnej jako zwykłej umowy pisemnej będzie jednak miało znaczenie w przypadku dochodzenia ewentualnych roszczeń.
W formie notarialnej musi być zawarta umowa deweloperska, która określa wszystkie warunki związane z zakupem mieszkania oraz wzajemne zobowiązania stron, łącznie ze specyfikacją kupowanego mieszkania czy dokładnym harmonogramem działań dewelopera. Znajduje się w niej również przyrzeczenie zawarcia ostatniej niezbędnej umowy przenoszącej własność lokalu. Umowa ta także musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Przy podpisywaniu aktu notarialnego deweloper oraz kupujący będą musieli zapłacić po połowie kwoty należnego wynagrodzenia notariusza, wyliczanego na podstawie taksy notarialnej. Są w niej zawarte stawki maksymalne, a w większości przypadków notariusze współpracujący z konkretnym deweloperem pobierają niższe sumy, zwłaszcza gdy obsługują podpisywanie wszystkich umów związanych z daną inwestycją.
Według taksy notarialnej przy zakupie mieszkania trzeba zapłacić opłatę notarialną w wysokości co najwyżej 1010 zł plus 0,4% kwoty powyżej 60 tysięcy złotych. Warto pamiętać, że opłata jest naliczana od wartości mieszkania brutto. Wyliczona kwota opłaty notarialnej pobieranej przez notariusza jest jeszcze powiększana o 23% podatku VAT.
Poza opłatami notarialnymi przy podpisywaniu umów konieczne będzie jeszcze policzenie opłat sądowych, związanych z założeniem księgi wieczystej (60 zł), wpisaniem do niej nieruchomości (200 zł), a także wpisaniem obciążenia hipoteki na rzecz banku (200 zł). Wpisanie hipoteki oznacza też konieczność uiszczenia opłaty z tytułu podatku od czynności cywilno-prawnych.
Do wszystkich wydatków trzeba doliczyć opłatę za wydanie przez notariusza dodatkowych wypisów z podpisywanych aktów notarialnych niezbędnych np. bankowi, który udzielił kredytu. W takim przypadku opłata za jedną stronę wynosi co najwyżej 6 zł plus 22% VAT.
Szczegółowe informacje co do wysokości kwoty opłaty notarialnej naliczonej przy podpisywaniu umowy można uzyskać od notariusza jeszcze przed jej zawarciem. Kwoty opłat sądowych są sztywno ustalone i nie będą mogły być zmienione.
